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La abogada Cleide Lousada y el comerciante Ivo Ferreira de Azevedo negociaron durante 9 meses con el Grupo Carnaúba, rechazaron edificios y proyectos de 6.000 unidades, y aún mantienen 276 hectáreas a 800 metros del aeropuerto de Jericoacoara
El municipio de Cruz, en Ceará, está en el centro de una de las apuestas inmobiliarias más ambiciosas del país: el Grupo Carnaúba está invirtiendo R$ 5 mil millones hasta 2034 para transformar 12 millones de metros cuadrados de la Playa del Preá, vecina de Jericoacoara, en un destino turístico totalmente planeado, con un potencial de ventas estimado en casi R$ 30 mil millones, según la Exame. Y parte de esa tierra pertenecía desde hace generaciones a la familia de la abogada Cleide Lousada, casada con el comerciante Ivo Ferreira de Azevedo.
La negociación de la familia con el grupo se extendió por 9 meses y terminó con la venta de cerca de 25 hectáreas, el equivalente a 250 mil metros cuadrados, donde hoy se construye la Vila Carnaúba, mientras la pareja sigue siendo dueña de aproximadamente 276 hectáreas adicionales y de la Fazenda Santa Rita, cerca del aeropuerto de Jericoacoara, según la Exame. «Ese terreno, incluso donde hoy es la Vila Carnaúba, fue de mi padre, fue de mi abuelo, fue de mi bisabuelo, de mi tatarabuelo», cuenta Cleide en el reportaje.
La familia que dijo no a los edificios
La venta solo se realizó con condiciones. La familia ya había recibido otras propuestas de gran escala y rechazado todas, y la decisión de vender una fracción de las tierras vino después de garantías de que el desarrollo respetaría las características de la región, según la Exame. «Ya hemos tenido varias propuestas para hacer emprendimientos con 3.000, 6.000 unidades, Dios me libre… tiene que ser algo simple y que respete el lugar que tanto amamos», cuenta Ivo.
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Cleide resume el tono de las conversaciones: «Fueron meses de conversaciones y negociaciones para que estableciéramos un momento de confianza y de responsabilidad… lo que se acordó fue conocido». Y su padre, al final, tenía razón: «Mi padre siempre decía que aún veríamos el terreno valorizándose mucho. En ese momento, teníamos amor por el lugar, pero no percibíamos el tamaño del potencial que tenía».
La compra en la pandemia: R$ 25 el metro cuadrado
El timing del Grupo Carnaúba fue quirúrgico. La adquisición de los 12 millones de metros cuadrados ocurrió durante la pandemia, entre 2020 y 2021, en un contexto de precios deprimidos, con valores que variaron de R$ 10 a R$ 15 el metro cuadrado cerca del aeropuerto hasta R$ 70 a R$ 75 en los mejores tramos, cerrando en un precio promedio de entrada de R$ 25 por metro cuadrado, según Exame. La mayor parte de las tierras estaba en manos de siete familias tradicionales, entre ellas la de Cleide e Ivo.
«Fue un momento en que todo el mundo estaba tratando de sobrevivir. Nadie estaba mirando para nueva inversión. En ese contexto, los vendedores pensaron que podríamos desistir y aceptaron negociar», afirma Eduardo Juaçaba, socio del grupo, a Exame. Hoy, la regla cambió de nivel: una casa de 560 metros cuadrados cerca del megaterreno, sin matrícula, se encuentra por R$ 4,2 millones, el equivalente a R$ 7,5 mil el metro cuadrado de área construida, registra el reportaje.
Lo que ya está en pie en la Praia do Preá: la Vila Carnaúba y el club de kitesurf
Los primeros pedazos del sueño ya funcionan. Se invirtieron R$ 170 millones en la Vila Carnaúba, condominio de cerca de 500 mil metros cuadrados con 192 lotes residenciales y VGV estimado en R$ 850 millones, en operación desde 2024, y R$ 95 millones en el Wind House, club de kitesurf de 100 mil metros cuadrados en el que el cliente compra un título para usar estadías e infraestructura, con VGV de R$ 1,2 mil millones y 137 suites previstas en la madurez, según Exame.
El punto de partida de todo es el viento de la Praia do Preá, que atrae practicantes de kitesurf de todo el mundo debido a la temporada de viento de siete meses, el mar caliente y poco profundo y los vientos constantes en la misma dirección, ideales para las largas travesías llamadas downwinds, describe Exame. La región fue descubierta por el deporte primero por extranjeros, franceses, holandeses, portugueses e italianos, antes de convertirse en fiebre entre los brasileños.
El hotel de lujo tailandés que se estrena en Brasil por Ceará
El próximo capítulo tiene marca internacional. Dentro de la Vila Carnaúba, 50 mil metros cuadrados serán destinados al primer hotel Anantara de Brasil, además de 24 casas de marca bajo la bandera del hotel, según Exame. La Revista LIDE, que también cubrió el proyecto, detalla que el Anantara Preá Ceará Resort, de la marca de lujo del grupo tailandés Minor Hotels, costará R$ 150 millones, tendrá 70 suites, un bungalow presidencial y spa, con inauguración prevista para el 2º semestre de 2028.
LIDE también registra quién comanda la empresa: Julio Capua, fundador del Grupo Carnaúba y ex-socio de XP Investimentos. La financiación del hotel tiene R$ 150 millones del Banco do Nordeste vía línea FNE, con plazo de 20 años, cubriendo del 70% al 90% de las obras, según Exame.
El dinero detrás: 30 inversores, XP y 1.100 cotistas
La ingeniería financiera es un capítulo aparte. Las primeras compras fueron estructuradas en un club deal con cerca de 30 inversores, incluidos amigos y ejecutivos de XP, que recaudó US$ 32 millones, y en 2023 el grupo creó un fondo inmobiliario en asociación con XP Asset que captó R$ 217 millones de más de 1.100 cotistas, dueños del 30% de la holding del grupo, según Exame. Cada emprendimiento opera en una empresa separada, limitando el riesgo de los inversores.
El potencial en el horizonte de 15 a 20 años, estimado por la propia empresa y publicado por Exame, es de casi R$ 30 mil millones en ventas, con una ganancia inmobiliaria proyectada de R$ 5 mil millones. El grupo aún guarda cerca de 8 kilómetros cuadrados de áreas vecinas con derecho de preferencia de compra, una medida para impedir que vecinos levanten proyectos desalineados del modelo de baja densidad.
Del aeropuerto de Fraport al Minha Casa, Minha Vida
El plan va mucho más allá del lujo. El aeropuerto de Jericoacoara, a unos 800 metros de las tierras de la familia, fue concedido a Fraport, la misma alemana que opera los aeropuertos de Fortaleza y Porto Alegre, con una inversión obligatoria de R$ 100 millones en los próximos 18 meses para atraer vuelos internacionales, según Exame. Y el masterplan hasta 2034 prevé barrios, polos industriales y logísticos, una granja solar de 20 hectáreas e incluso vivienda popular.
El Minha Casa, Minha Vida es tratado como pieza central: los estudios indican un potencial de hasta 2.000 unidades, con una primera fase de alrededor de 300 casas en las franjas 1 y 2, a precios entre R$ 170 mil y R$ 350 mil, en negociación con la Caixa, según Exame. «Si lanzamos solo productos de alta renta, lo que termina sucediendo es un efecto de desorden urbano en el entorno», explica Juaçaba en el reportaje, defendiendo que la vivienda del trabajador entre en el diseño antes de que la ocupación salga de control.
El sueño del hub logístico a 4 horas de tres capitales
El CEO del grupo, Julio Capua, ve aún otra frontera. «Hablé mucho con el equipo de Fraport sobre esto. Yo dije, pues, para mí aquí tendría mucho sentido hacer algún hub logístico cerca del aeropuerto, porque estamos más o menos equidistantes, ¿no? Más o menos 4 horas de Fortaleza, 4 horas de São Luís y 4 horas de Teresina», afirma a Exame, citando incluso nombres que tendrían sentido en la estructura: «Creo que aquí tendría sentido, no sé, Mercado Libre, tener un hub, algo por el estilo». Él pondera que la implementación no debe ocurrir a corto plazo.
Queda la observación de esta redacción, debidamente señalada: la familia que decía no a edificios de 6,000 unidades terminó escribiendo el guion más raro de la costa brasileña, el del desarrollo que llegó pidiendo permiso, y aún se quedó con un pedazo de tierra 300 veces más valorizado en la puerta del aeropuerto.
Del terreno del tatarabuelo al primer resort tailandés de lujo de Brasil, la historia de la Praia do Preá muestra que la paciencia de quien ama un lugar puede valer más que cualquier prisa de mercado.
Cuéntanos en los comentarios: ¿venderías la tierra que está en tu familia desde hace generaciones, o ni todo un billón paga esa herencia?
